Hakmilik Strata : Soalan-soalan Lazim

Share

Dalam post kali ni aku bawakan FAQ mengenai Hak pemilikan strata. Post ni boleh dijadikan rujukan bersama sekiranya anda ada beberapa soalan berkenaan unit STRATA yang korang miliki.

Secara asas, perkataan Strata ni merujuk kepada unit yang dipecah bahagi pada beberapa lapisan.

Hakmilik strata merupakan satu bentuk pemilikan untuk bangunan atau blok bertingkat atau beberapa lapisan petak tanah yang dibangunkan di atas sebidang tanah.

Contohnya jenis rumah flat, pangsapuri, apartment, kondominium, townhouse dan rumah-rumah dalam skim gated dan guarded.

 

 

Berikut ialah soalan-soalan lazim berkenaan Hakmilik Strata

 

1.Perlukah saya membayar cukai pintu setelah membayar management fund?

Ya. Cukai pintu adalah cukai yang dikenakan ke atas hartanah yang terletak di kawasan Majlis seperti kediaman, perniagaan dan perindustrian. Kuasa mengutip cukai pintu di peruntukkan di dalam bahagian XV Akta Kerajaan Tempatan (Akta Kerajaan Tempatan (Akta 171) yang diluluskan oleh Parlimen/Kerajaan Persekutan pada tahun 1976.

2. Mengapa perlu adanya hakmilik strata?

Hakmilik strata adalah bukti pemilikan bagi tujuan urusniaga. Contohnya pindahmilik, gadaian, cagaran dan pembahagian pusaka.

 

3. Apa tanggungjawab utama pemilik petak?

a)  Membayar caruman kumpulan wang pengurusan;
b)  Mematuhi undang-undang kecil yang sedang berkuatkuasa;
c)  Menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar Biasa
d)  Mematuhi apa-apa arahan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa awam / tempatan berhubungan dengan petak yang dimilikinya.

 

4. Apa larangan terhadap pemilik petak?

a)  Menggunakan petak untuk maksud yang menyalahi undang-undang;
b)  Mengunakan bahan api yang mendatangkan asap atau bau busuk;
c)  Membuang atau menjatuhkan apa-apa kotoran atau sampah di kawasan harta bersama;
d)  Memelihara apa-apa binatang dalam petaknya yang menyebabkan keguasaran / kemarahan pemilik petak lain.

 

5. Apa itu skim strata?

Skim strata merupakan suatu pembangunan hartanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada petak-petak, petak aksesori dan harta bersama serta telah ditetapkan sistem pengurusan bagi skim tersebut. Contohnya rumah pangsa, pangsapuri, kondominium, townhouse dan rumah-rumah dalam skim komuniti berpagar.

 

6. Apa itu petak aksesori?

Petak aksesori adalah petak lain yang digunakan secara eksklusif oleh tuan punya petak hakmilik strata. Contohnya, tempat letak kereta yang hanya boleh digunakan secara eksklusif oleh pemilik petak.

 

7. Apa itu Perbadanan Pengurusan?

Perbadanan Pengurusan adalah sebuah badan korporat yang boleh mendakwa dan didakwa. Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan. Ia mempunyai hak turun-temurun (perpetual succession).

 

8. Apa itu kumpulan wang caruman (management fund)?

Kumpulan wang caruman ini diuruskan oleh Perbadanan Pengurusan. Ia termasuk yuran pengurusan / caj perkhidmatan harta bersama, premium insuran kebakaran, akaun khas dan lain-lain.

 

9. Apa itu harta bersama?

Harta bersama adalah merujuk kepada mana-mana bahagian lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak. Contohnya tempat letak kereta pelawat, lif, tangga, tangki paip utama dan pondok pegawai keselamatan

 

10. Apa hak-hak pemilik petak?

a)  Membuat urusniaga seperti pindahmilik, memajak, menggadai, memecah dan menyatukan petak-petak yang dimilikinya;
b)  Mengundi dalam Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dan di mesyuarat agung luar biasa yang dibuat oleh Perbadanan Pengurusan;
c)  Hak ke atas harta bersama mengikut unit syer yang diperuntukkan;
d)  Hak ke atas sokongan, perkhidmatan seperti bekalan air, pembentungan, sistem perparitan, bekalan elektrik, pungutan sampah dan perkhidmatan lain;
e)  Hak untuk meneliti rekod dan akaun Perbadanan Pengurusan.

 

 

Pindaan 2013 [Akta A1450]

1. Apakah perbezaan di antara Akta Pengurusan Strata 2013 dengan Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 (Akta A1450)

Akta Hakmilik Strata 1985 merangkumi tatacara permohonan dan pendaftaran hakmilik strata iaitu daripada vacant possesion sehingga perbadanan pengurusan ditubuhkan manakala pengurusan bangunan berstrata diletakan di bawah Akta Pengurusan Strata.

 

2. Saya membeli sebuah apartment sebelum kuatkuasa pindaan Akta A1450, Adakah saya boleh mendapat hakmilik strata serentak dengan Vacant Possesion?

Konsep hakmilik strata serentak dengan Vacant Possesion tidak terpakai bagi pembeli yang membeli petak sebelum kuatkuasa pindaan A1450.

 

3. Saya membeli sebuah petak kediaman yang belum siap (pembangunan berfasa) namun dijangka siap selepas kuatkuasa Akta ini. Adakah saya layak untuk mendapat hakmilik strata serentak dengan vacant possession?

Tidak, konsep hakmilik strata serentak dengan vacant possession hanya terpakai bagi perjanjian jual beli (termasuk pembangunan berfasa) yang ditandatangani selepas kuatkuasa Akta.

 

4. Apakah yang pembeli boleh lakukan apabila Pemaju/tuan tanah dah digulungkan tetapi hakmilik strata belum dipohon?

Pembeli-pembeli boleh menghubungi ‘liquidator’ untuk membuat permohonan pecah bahagi bangunan. Namun, sekiranya ‘liquidator’ tidak mempunyai peruntukkan untuk menanggung kos permohonan, segala kos akan ditanggung oleh para pembeli.

 

5. Adakah selepas kuatkuasa pindaan, permohonan pecah bahagi bangunan hendaklah menggunakan Borang 1 yang baru?

Ya.

 

6. Bilakah tempoh wajib bagi memohon hakmilik strata melalui pindaan yang dicadangkan ini?

Terdapat 5 keadaan bagi mewajibkan permohonan hakmilik strata dilaksanakan iaitu :
a) Bagi keadaan konsep aliran kerja baru yang perjanjian jual beli dan peringkat super structure terjadi selepas tarikh kuatkuasa pindaan akta, tempoh masa wajib membuat
permohonan strata adalah 3 bulan dari tarikh peringkat super structure.
b) Bagi keadaan perjanjian jual beli dilakukan sebelum tarikh kuatkuasa pindaan akta dan CCC/CFO dikeluarkan selepas tarikh kuatkuasa pindaan akta, tempoh masa wajib
memohon strata adalah 3 bulan dari tarikh CFO/CCC dikeluarkan.
c) Bagi bangunan yang dijual atau dikeluarkan CCC/CFO selepas kuatkuasa pindaan akta, tempoh wajib memohon strata adalah 3 bulan dari mana-mana yang lebih
terkemudian.
d) Bagi keadaan perjanjian jual beli dan CCC/CFO dikeluarkan sebelum tarikh kuatkuasa pindaan akta, tempoh wajib memohon strata adalah 3 bulan dari tarikh pewartaan akta.
e) Bagi keadaan CCC/CFO dikeluarkan sebelum tarikh kuatkuasa pindaan akta tetapi perjanjian jual beli dilakukan selepas tarikh kuatkuasa pindaan akta, tempoh wajib bagi
memohon strata adalah 3 bulan dari tarikh perjanjian jual beli dilakukan.

 

7. Bilakah tempoh wajib mohon CPSP bagi kes bangunan telah dijual dan siap sebelum pindaan dikuatkuasakan? (sebelum kuatkuasa pemakaian)?

Dalam tempoh 3 bulan selepas kuatkuasa pindaan.

 

8. Apakah yang dimaksudkan dengan Peringkat Struktur Utama?

Mengikut tafsiran Peringkat Struktur Utama bermaksud peringkat di mana penyiapan kerja-kerja bangunan sebagaimana yang diperakui mengikut undang-undang kecil yang berkaitan yang dibuat di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133]

 

9. Berapakah tempoh yang diberikan kepada pemaju / tuan tanah untuk memohon hakmilik strata daripada peringkat penyiapan struktur utama (super structure)?

a) Tuan tanah/pemaju perlu mengemukakan Pelan Cadangan Strata kepada JUPEM dalam tempoh 3 bulan (tambahan 1 bulan rayuan) dari tarikh penyiapan peringkat
     super structure.
b) Tuan tanah/pemaju seterusnya perlu mengemukakan permohonan hakmilik strata kepada PTG Negeri dalam tempoh 1 bulan (tambahan 1 bulan rayuan).

 

10. Bolehkah permohonan CPSP dibuat bagi keadaan di mana petak utama telah siap namun petak aksesori yang akan dihubungkait dengan petak utama tersebut masih belum siap? Adakah peringkat G12 (super structure) telah tercapai?

Peringkat G12 (super structure) hanya akan tercapai bila struktur utama bangunan telah siap. Bagi kes petak aksesori (tempat letak kereta) yang tidak melibatkan pembinaan struktur, permohonan CPSP masih boleh dibuat.

 

11. Adakah permohonan pecah bahagi bangunan bagi kes bangunan telah dijual dan siap sebelum pindaan dikuatkuasakan akan menggunakan aliran kerja yang baru selepas kuatkuasa Akta?

Ya, dalam peruntukan peralihan, pengecualian menggunakan aliran kerja yang baru hanya bagi kes yang sedang dalam tindakan untuk diluluskan, atau yang telah diluluskan tetapi hakmilik strata belum dikeluarkan.

 

12. Bagi isu pembinaan blok-blok pada tahap yang berbeza, bilakah permohonan sijil cadangan pelan strata perlu dikemukakan sekiranya ada di antara blok telah mencapai perakuan struktur utama.

Permohonan sijil cadangan pelan strata boleh dikemukakan setelah semua blok mencapai peringkat struktur utama dengan syarat perbezaan di antara bangunan adalah tidak ketara (dalam tempoh 3 bulan kesemua blok mencapai peringkat struktur utama).

 

13. Di peringkat manakah formula unit syer dapat ditentukan berdasarkan konsep baru aliran kerja pengeluaran hakmilik strata?

Berdasarkan konsep aliran kerja baru, formula unit syer ditentukan lebih awal iaitu selepas kelulusan pelan bangunan.

 

14. Apakah yang dimaksudkan dengan Sijil Formula Unit Syer (SiFUS)?

SiFUS adalah satu perakuan oleh PTG Negeri sebagai salah satu pra syarat permohonan hakmilik strata. SiFUS akan dikeluarkan oleh PTG Negeri setelah pemilik asal/pemaju menyelesaikan syarat-syarat tanah.

 

15. Apakah Jadual Petak?

Mengikut Seksyen 6 (1) Akta Pengurusan Strata 2013, pemaju tidak boleh menjual petak-petak tanpa memfailkan Jadual Petak terlebih dahulu ke Pesuruhjaya Bangunan.
Jadual petak mengandungi :
a) Pelan lokasi, tingkat dan tandaan seperti Seksyen 9 AHS
b) Petak, harta bersama dan petak aksesori
c) Perakuan JUBL bahawa skim boleh dipecah bahagi
d) Perakuan Arkitek/Jurutera bahawa bangunan / petak tanah yang dibina akan mengikut pelan yang diluluskan.

 

16. Bolehkah disyaratkan agar pemaju melantik Jurukur Tanah Berlesen semasa pelan bangunan dikemukakan untuk kelulusan?

Di dalam Pindaan AHS, Jurukur Tanah Berlesen dan Arkitek hendaklah dilantik sebelum permohonan SiFUS. Walau bagaimanapun sekiranya Jurukur Tanah Berlesen dan Arkitek dilantik lebih awal iaitu semasa pelan bangunan dikemukakan atau disediakan ianya lebih sesuai agar jadual petak yang disediakan adalah selari dengan pelan bangunan.

 

17. Pembangunan perumahan diikat dengan Jadual H bagaimanakah dengan pembangunan komersil? bagaimanakah dengan Jadual Petak.

Permohonan untuk memfailkan Jadual Petak mensyaratkan keperluan nombor Sijil Formula Unit Syer. Jadual Petak digunakan untuk semua pembangunan, oleh yang demikian SiFUS juga digunakan untuk semua pembangunan.

 

18. Pindaan Akta Hakmilik Strata 2013 telah mengeluarkan Bahagian berkaitan perbadanan pengurusan. Di manakah pemilik petak/perbadanan pengurusan boleh membuat rujukan berkenaan perbadanan pengurusan selepas ini?

Pemilik petak/perbadanan pengurusan boleh membuat pertanyaan terus kepada Pesuruhjaya Bangunan selaras dengan wartanya Akta Pengurusan Strata 2013.

 

19. Bilakah perbadanan pengurusan susidiari boleh ditubuhkan?

Perbadanan pengurusan susidiari boleh ditubuhkan selepas penubuhan perbadanan pengurusan tertakluk kepada suatu resolusi kompresensif yang dijalankan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.

 

20. Adakah perbadanan pengurusan subsidiari terlibat dengan perbadanan pengurusan induk?

Perbadanan Pengurusan subsidiari bertanggung jawab kepada perbadanan pengurusan induk.

 

21. Permohonan untuk mewujudkan Perbadanan pengurusan subsidiari perlu dikemukakan kepada siapa?

Perbadanan pengurusan perlu mendapatkan satu resolusi komprehensif sebelum mewujudkan harta bersama terhad dan perbadanan pengurusan subsidiari. Permohonan untuk menubuhkan perbadanan pengurusan subsidiari perlu dikemukakan kepada PTG menggunakan Borang 9 AHS.

 

22. Siapakah yang mengeluarkan Perakuan Perbadanan Pengurusan Subsidiari?

Perakuan Perbadanan Pengurusan Subsidiari dikeluarkan oleh Pengarah Tanah dan Galian Negeri.

 

23. Bagaimanakah aliran kerja bagi konsep baru pengeluaran hakmilik strata dan vacant possession (VP) secara serentak?

a) Konsep baru ini mencadangkan agar perkara-perkara berikut dipatuhi sebelum kelulusan pelan bangunan boleh diberikan:
i. Pemilik tanah / pemaju telah membuat lantikan juruukur berlesen
ii. Pemilik tanah / pemaju telah mendepositkan bayaran upah ukur ke Lembaga Juruukur Tanah
iii. Pemilik tanah / pemaju telah menetapkan formula kiraan unit syer
iv. Segala isu atau masalah berkaitan tanah telah diselesaikan di peringkat Kebenaran Merancang
b)  Setelah pengeluaran lesen dan permit jualan, pemilik tanah / pemaju bolehlah menjual serta memulakan pembinaan.
c)  Dalam tempoh 3 bulan (tambahan 1 bulan rayuan) selepas Principal Submitting Person (PSP) mengesahkan bahawa projek telah mencapai peringkat super structure,
tuan tanah/pemaju perlu mengemukakan Pelan Cadangan Strata kepada JUPEM.
d)  JUPEM seterusnya akan menyemak pelan tersebut dalam tempoh 1 bulan dan sekiranya diperakukan sebagai teratur, JUPEM akan mengeluarkan CPSP kepada
tuan tanah/pemaju.
e)  Tuan tanah/pemaju seterusnya diberi tempoh selama 1 bulan (tambahan 1 bulan rayuan) untuk mengemukakan permohonan hakmilik strata kepada PTG Negeri.
f)  PTG Negeri dan JUPEM seterusnya akan memproses permohonan tersebut dan mendaftarkan hakmilik strata ke atas nama tuan tanah/pemaju dalam tempoh 2 bulan.

 

24. Apakah perbezaan konsep aliran kerja baru pengeluaran hakmilik strata berbanding konsep lama?

a) Tempoh masa pengeluaran hakmilik strata yang lebih pendek.
b) Hakmilik strata akan didaftarkan di atas nama pemilik tanah / pemaju serentak dengan penyerahan pemilikan kosong (vacant possession), selaras dengan konsep baru
pengeluaran hakmilik strata.
c) Pemilik tanah / pemaju perlu membuat lantikan jurukur berlesen, deposit ukur ke Lembaga Jurukur Tanah dan penentuan formula unit syer ke OSC sebelum kelulusan
pelan bangunan.
d) Pemohonan semakan pelan cadangan strata dikemukakan kepada JUPEM lebih awal iaitu selepas peringkat penyiapan super structure berbanding amalan semasa di mana
permohonan dikemukakan selepas Sijil Layak Menduduki (CFO) atau Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan.
e) Permohonan hakmilik strata perlulah dengan tanah berstatus hakmilik tetap. Permohonan hakmilik strata di atas tanah berstatus hakmilik sementara tidak lagi dibenarkan.
f)  Gadaian perlu dilepaskan terlebih dahulu sebelum permohonan diterima.

 

25. Bolehkah permohonan pecah bahagi bangunan dibuat walaupun hakmilik tanah masih berstatus hakmilik sementara (QT)?

Pindaan 2013 memperuntukkan permohonan pecah bahagi bangunan hanya boleh dibuat setelah hakmilik tetap (FT) diperolehi.

 

26. Apakah yang perlu dibuat oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) sekiranya permohonan Sijil Formula Unit Syer (SiFUS) didapati mempunyai masalah sejak awal dan tidak dapat diluluskan?

Sijil Formula Unit Syer (SiFUS) mengandungi elemen Jadual Petak dan Pelan Bangunan yang telah diluluskan. Sehubungan itu, sekiranya pihak PTG mendapati maklumat-maklumat tersebut tidak selari, maka pihak PTG boleh menolak permohonan tersebut.

 

27. Siapakah yang bertanggungjawab untuk menguatkuasakan kegagalan pemaju / tuan tanah memohon hakmilik strata pada peringkat penyiapan super structure?

Pengarah Tanah dan Galian (PTG) Negeri yang berkenaan.

 

28. Jika pemilik tanah sudah diambil tindakan penguatkuasaan pada peringkat penyiapan super structure kerana gagal memohon hakmilik strata, adakah pemaju/ tuan tanah boleh dikenakan tindakan penguatkuasaan lagi jika lewat/ tidak mengemukakan permohonan hakmilik strata ke PTG?

Ya, Pihak pemaju / tuan tanah masih boleh dikenakan tindakan jika gagal mengemukakan permohonan hakmilik strata ke PTG.

 

Kredit : Jabatan Kementerian Sumber Asli Dan Alam Sekitar

HUBUNGI AFFENDI UNTUK
DAPATKAN SERVIS HARTANAH
SEWAAN & JUALAN

Whatsapp : 017. 2219. 546

Related Post

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *